¿Pueden las comunidades de propietarios vetar los pisos turísticos?

El Tribunal Supremo ha dictado recientemente dos importantes sentencias (STS núm. 1.232/2024 y 1.233/2024 de 3 de octubre), en las que se ha pronunciado sobre la potestad que tienen los vecinos de un inmueble para autorizar o no que las viviendas de este puedan ser utilizadas como viviendas de uso turístico.

El Alto Tribunal acaba de resolver dos recursos de casación por los que se impugnaban sendos acuerdos de Comunidades de Propietarios prohibiendo la instalación de pisos turísticos en ellas. Dichos acuerdos habían sido aprobados por mayoría de 3/5 de conformidad con el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, y no por unanimidad de los copropietarios como algunas Audiencias Provinciales habían venido defendiendo.

La jurisprudencia menor de las Audiencias Provinciales se había pronunciado en sentido contradictorio al interpretar que dicho precepto permitía la introducción de condiciones o limitaciones en el ejercicio del alquiler vacacional, pero que no permitía la prohibición.

Pues bien, estas dos sentencias dictadas por la Sala Primera del Tribunal Supremo ponen fin a esta controversia aportando seguridad jurídica en el ámbito de las Comunidades de Propietarios.

¿Qué dicen estas sentencias?

Ambas confieren por primera vez en dar poder a los vecinos para prohibir de manera expresa la actividad turística en sus comunidades. Así, la Sala ha sentado jurisprudencia por primera vez sobre la interpretación y aplicación del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal. Este precepto fijaba ya la potestad de los propietarios para cesar con la actividad y explotación de las viviendas con uso de alquiler turístico, no obstante, quedaba la duda acerca de con qué mayoría se debía adoptar esa decisión.

La Sala hace uso de su propia jurisprudencia en la que ya había declarado lícita la prohibición estatutaria de alquiler de viviendas para uso turístico. Igualmente recuerda que “la prohibición de uso de los elementos privativos en el régimen de la propiedad horizontal es legítima y conforme a la Constitución”.

El Alto Tribunal interpreta igualmente que la facultad de limitar o condicionar dicha actividad por parte de las Comunidades de Propietarios incluye también la posibilidad de imponer completamente su prohibición si así se decide en Junta por mayoría de 3/5. De igual modo se expone que la potestad de prohibición es “una medida proporcionada a los intereses en conflicto”, puesto que de todos es sabido que la actividad turística puede generar molestias y perjuicios para con el resto de los copropietarios.

De igual modo se expone que la potestad de prohibición es “una medida proporcionada a los intereses en conflicto”, puesto que de todos es sabido que la actividad turística puede generar molestias y perjuicios para con el resto de los copropietarios.

Detalles clave

Señala la Sala la necesidad inmediata de fijar la mayoría de 3/5 puesto que de lo contrario y en la práctica, “bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedir la adopción del acuerdo”.

Dicha prohibición debe quedar reflejada en el Registro de la Propiedad. De esta forma, los nuevos propietarios de las viviendas estarán previamente informados sobre la prohibición con respecto a destinar las mismas como arrendamientos turísticos.

Sin embargo, debe quedar claro que el acuerdo de prohibición no puede aplicarse retroactivamente a los propietarios que ya estuvieran alquilando su vivienda con fines turísticos.
En definitiva, la reciente jurisprudencia viene a confirmar la voluntad del legislador, proclive a favor del arrendamiento residencial frente al alquiler turístico, todo ello con la finalidad de incrementar el parque de viviendas disponibles

Escrito por María Bueno Gómez, abogada en Ponter Abogados