El contrato de alquiler con opción a compra

En España siempre ha habido una tendencia a la adquisición de la vivienda frente al alquiler; al contrario de otros países, como Alemania, en los que por lo general se prefiere el alquiler. Ello por la idea de que, si bien para adquirir una casa en muchas ocasiones tiene que solicitarse un préstamo  y pagar mensualmente una cuota al banco, al menos por esta vía se obtiene la propiedad de la vivienda; mientras que con un alquiler se paga mensualmente una renta, pero al final no se adquiere nada.

Independientemente de si se está más o menos conforme con esa forma de pensar, el contrato de alquiler con opción a compra se presenta como una vía intermedia en la que, si bien inicialmente se está viviendo en una casa alquilada, parte o la totalidad de las rentas satisfechas podrán posteriormente aplicarse al precio de la vivienda, como si se hubiese estado pagando por su adquisición.

Nos encontramos, por tanto, ante un contrato complejo, formado por dos subcontratos: el de arrendamiento, que se regirá por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos; y el de opción a compra, que no tiene una regulación específica, tal y como se señaló por el TS en su sentencia de 6 de abril de 2011, de manera que “constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, quedando sujeto a los pactos que libremente hayan estipulado las partes de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1255 del Código Civil “.

En consecuencia, para evitar sorpresas, es necesario que las condiciones en las que se podrá ejercitar la opción de compra vengan claramente especificadas en el contrato, esencialmente su objeto, precio y plazo de ejercicio.

Deberá describirse el objeto del contrato, estableciendo expresamente la opción de compra y la finca sobre la que se ejercitará, de manera que sea perfectamente identificable (número de finca registral, datos catastrales); así como el modo en el que se llevará a cabo el ejercicio del derecho de opción y el lugar en que se realizará. Puede ser interesante prever la cesión del ejercicio del derecho para el caso de que el optante finalmente no pudiese ejercitarlo, pero conociese a otra persona que sí.

Debe dejarse claramente establecido el precio por el que se llevará a cabo la compraventa de la finca, bien determinándolo o bien estableciendo los mecanismos que permitan determinarlo llegado el momento del ejercicio del derecho. Ello dará seguridad a ambas partes pues, independientemente de si aumenta o disminuye el precio de la vivienda, se conoce lo que se pagará por ella.

Este tipo de contratos se caracteriza porque la totalidad o una parte de las rentas que se satisfacen por el arrendamiento de la vivienda se destinan al pago del precio que se haya estipulado para la adquisición, de manera que es como si se hubiese ido ahorrando o pagando en parte la vivienda mientras se estaba en situación de alquiler, para el caso de que finalmente se ejercite el derecho. Deberá especificarse en el contrato la parte de la renta que se aplicará al precio.

Puede establecerse por el arrendatario el pago de una prima, que se trata de una cantidad que se entrega para la adquisición del derecho de opción de compra que solo se aplicará al precio convenido cuando se prevea expresamente. No obstante, la prima se perderá en el caso de no ejercitar el derecho.

La firma del contrato supone una garantía para el arrendatario dado que el propietario no podrá vender, alquilar ni ceder la finca a terceros durante el plazo que se determine para el ejercicio del derecho de opción. Precisamente el plazo para el ejercicio del derecho es otro de los elementos que deberán constar en el contrato.

En cualquier caso, y mientras no se ejercite el derecho de opción, estaremos ante un contrato de arrendamiento; y por tanto el arrendador y el arrendatario tendrán las obligaciones y derechos propios de este contrato. Así, el propietario estará obligado a realizar las reparaciones que legalmente le correspondan o satisfacer los tributos que le correspondan como tal, en tanto que el inquilino habrá de conservar la vivienda en buen estado y deberá pagar la renta. Precisamente, el impago de las rentas es causa de resolución del contrato de arrendamiento, y por consiguiente el de opción; bastando el impago de una sola, tal y como señala nuestro Alto Tribunal (STS de 15 de enero de 2019).

Por otra parte, tanto antes de la firma del contrato como con anterioridad al ejercicio del derecho de opción es recomendable solicitar nota simple de la finca en el Registro de la Propiedad en orden a conocer las posibles cargas que pueden gravar la finca.

Es recomendable, igualmente, que se inscriba el derecho de opción a compra en el Registro de la Propiedad para que sea oponible erga omnes; de manera que si finalmente se ejercita, procederá la cancelación de los asientos posteriores. De esta manera nos aseguraremos que nuestro derecho no se verá perjudicado por las transmisiones, cargas y gravámenes inscritos posteriormente.

El art. 14 del Reglamento Hipotecario establece como requisitos para la inscripción del contrato de opción de compra que se convenga expresamente por las partes la inscripción, que se haya estipulado el precio de la compraventa y la prima, en su caso, y que el plazo para el ejercicio de la opción no exceda de 4 años. Sin embargo, comprende expresamente una previsión para el arrendamiento con opción a compra, cuando dispone que “la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento.”

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