Derecho de Tanteo y Retracto
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Si está usted explotando una finca rustica sobre la base de un contrato de arrendamiento, asegúrese de que la finca en cuestión no está sujeta a ninguna clase de embargo o ejecución, de lo contrario, puede encontrarse con que la finca sea propiedad de la agencia tributaria y usted siga abonando las rentas a una persona que ya no es dueña de la misma.
Al ser arrendatario de una finca rústica, la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos le reconoce unos derechos de adquisición preferente, los denominados derechos de tanteo y retracto; estos derechos entran en juego cuando tiene lugar la transmisión de la finca que el arrendatario está utilizando.
El derecho de retracto puede serlo legal o convencional; el retracto legal está recogido en el artículo 1521 del Código Civil, según el cual: “El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago”. Del texto del precepto transcrito se extrae lo siguiente:
Se trata de un derecho que entra en juego en el momento en que se realiza la transmisión de la finca, se asumen por parte del retrayente las mismas condiciones que constan en el contrato en el que se subroga, sin que quepa renegociación de ninguna clase y debe tratarse siempre de transmisiones onerosas.
El derecho de retracto arrendaticio está expresamente previsto en el artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, el arrendatario podrá ejercitar este derecho siempre que ostente tal condición en el momento en que tenga lugar la transmisión de la finca en cuestión, en el plazo de 60 días desde que el transmitente propietario le comunique al arrendatario que va a tener lugar dicha transmisión, y, no habiendo notificación, desde que el arrendatario tenga conocimiento de ello; siempre que el contrato no haya concluido y el retrayente siga ostentando la condición de arrendatario.
Debe tenerse presente que este derecho de retracto no puede tener lugar en los casos en que la transmisión de la finca lo sea a la Agencia Tributaria por un embargo o una ejecución, puesto que como expresamente prevé el artículo 1521 del Código Civil, únicamente puede ejercitarse cuanto se trate de compra o dación en pago, habiéndose afirmado por la doctrina que deberá tratarse siempre de negocios jurídicos onerosos.
No obstante, el arrendatario, en casos de embargo de la finca, conserva su derecho de arrendamiento, siempre y cuando el contrato esté en vigor en el momento de la transmisión de la finca, en este caso el arrendatario ya no debe seguir abonando las rentas al arrendador sino que deberá facilitar sus datos a la Agencia Tributaria a fin de que se proceda al cobro de los alquileres por la Hacienda Pública.
Teniendo en cuenta todo lo anterior, cabe concluir que el derecho del arrendatario de finca rustica se conserva aun teniendo lugar el embargo de este por parte de la Agencia Tributaria; a lo que no ha lugar es al ejercicio del derecho de retracto puesto que este solo puede ejercitarse cuando se trate de transmisiones a título oneroso, no siendo este el caso de un embargo por parte de la Hacienda Pública.
Cristina Lara Moreno. Abogada.
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