Frenar la subida del precio del alquiler en España: ¿será posible con el nuevo Decreto-Ley?

El mercado del alquiler en España se prepara para un cambio importante. El presidente del Gobierno ha anunciado recientemente la próxima aprobación de un Real Decreto-ley con un paquete de medidas «urgentes y contundentes» que buscan estabilizar los precios, proteger a los inquilinos y ofrecer incentivos a los propietarios.

Si eres arrendador o arrendatario, esto te interesa.

Un incentivo clave: bonificación del 100% para propietarios que congelen la renta

La medida estrella del nuevo paquete es una bonificación fiscal del 100% en el IRPF para aquellos propietarios que decidan no subir el precio del alquiler al renovar los contratos que vencen en 2026 y que fueron firmados durante la pandemia

El objetivo es claro: incentivar la contención de las rentas en un momento crítico. Se estima que más de 630.000 contratos firmados durante la pandemia, bajo la contención de precios, están a punto de expirar. Sin esta medida, millones de personas podrían enfrentarse a subidas de entre el 30% y el 50% de las rentas.

Este beneficio fiscal busca ser un win to win: los inquilinos mantienen un precio estable y los propietarios ven compensada su decisión a través de sus impuestos.

Coto al fraude: regulación de los alquileres de temporada

Otra de las grandes novedades es la regulación de los alquileres de temporada. Hasta ahora, muchos propietarios utilizaban esta modalidad para evitar las obligaciones de los contratos de vivienda habitual (mayor duración, límites de precio, etc.).

La nueva norma establecerá condiciones mucho más estrictas:

• Justificación obligatoria: los propietarios deberán demostrar que el alquiler es realmente temporal (por motivos de estudio, trabajo temporal, etc.).
• Duración limitada: no podrán exceder los nueve meses.
• Régimen de sanciones: se perseguirá y sancionará su uso fraudulento.

Con esto, se busca garantizar que los inquilinos que necesitan una vivienda permanente tengan los derechos y la protección que les corresponde.

Nuevas reglas para el alquiler por habitaciones

El Gobierno también pondrá freno a una práctica cada vez más extendida: el alquiler por habitaciones, un formato que ha crecido como consecuencia de los elevados precios. La nueva normativa extenderá las garantías de los alquileres de vivienda habitual a esta modalidad.

La regla principal será que la suma de las rentas de todas las habitaciones no podrá superar la renta del contrato de alquiler de la vivienda completa. Además, en las zonas declaradas como «tensionadas», se aplicarán los mismos mecanismos de control de precios que para los alquileres convencionales.

Conclusión

El paquete de medidas que se propone dibuja un nuevo paradigma, combinando el incentivo económico para los propietarios con un endurecimiento normativo para limitar y detectar el fraude. Se trata de un claro intento de reequilibrar el mercado, pero su éxito no dependerá de la redacción de la norma sino de la respuesta de este y de los contratos que se firmen en los próximos años.

Escrito por Helena Rodríguez Chicharro, Abogada en Ponter