¿Está sujeto a IVA la venta de un complejo hotelero en construcción?

La consulta plantea una interesante cuestión sobre la transmisión de un complejo hotelero en construcción por parte de una cooperativa de viviendas, que ha suscrito un contrato de opción de compra. Este caso presenta varios aspectos relevantes que merecen un análisis pormenorizado, especialmente en lo relativo a la sujeción al IVA y la posible aplicación de la inversión del sujeto pasivo.

Sujeción al IVA y concepto de unidad económica autónoma

La primera cuestión fundamental es determinar si la operación está sujeta al IVA, para lo cual debemos analizar si nos encontramos ante una mera cesión de bienes o ante la transmisión de una unidad económica autónoma. En este sentido, resulta especialmente relevante la Sentencia de la Audiencia Nacional de 4 de mayo de 2022, que establece claramente los criterios para determinar cuándo estamos ante una unidad económica autónoma:

«Para que una operación quede al margen de su sujeción al tributo basta la transmisión de un establecimiento mercantil o de una parte autónoma de una empresa que sea capaz de desarrollar una actividad económica autónoma, por lo que no cabe exigir la transmisión de la totalidad del patrimonio, sino que basta la transmisión de un conjunto de activos, y pasivos en su caso, de una división de una sociedad que constituyen, desde el punto de vista de la organización una explotación autónoma».

En el caso analizado, dado que solo se transmite el inmueble en construcción, sin licencias, permisos ni otros recursos materiales o humanos, nos encontramos claramente ante una mera cesión de bienes sujeta al IVA. Esta interpretación viene respaldada por la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco de 4 de octubre de 2018, que establece que para considerar la existencia de una unidad económica autónoma es necesario que se transmitan los elementos que permitan desarrollar una actividad empresarial o profesional por sus propios medios.

No aplicación de la exención del artículo 20.Uno.22º

La no aplicación de la exención prevista en el artículo 20.Uno.22º de la Ley del IVA se justifica por tratarse de un inmueble en construcción. Esta interpretación se alinea con lo establecido en la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia del Principado de Asturias de 20 de julio de 2015, que analiza detalladamente los requisitos para la aplicación de las exenciones en las transmisiones inmobiliarias.

Inversión del sujeto pasivo y tratamiento de las hipotecas

Un aspecto especialmente relevante es el tratamiento de las hipotecas que gravan el inmueble y su impacto en la inversión del sujeto pasivo. Según la doctrina del TEAC establecida en la Resolución 188/1998, la forma en que se gestionen las cargas hipotecarias resulta determinante para la aplicación de la inversión del sujeto pasivo.

Se plantean dos escenarios diferentes:

a) Si el inmueble se transmite con las hipotecas vigentes y se retiene parte del precio para su cancelación posterior, se aplicará la inversión del sujeto pasivo, siempre que existan cargas urbanísticas en el momento de la transmisión.

b) Si las hipotecas se cancelan antes de la escritura o en el mismo acto, no se aplicará la inversión del sujeto pasivo.

Esta interpretación se ve reforzada por la Resolución 5260/2020 del TEAC, que analiza en profundidad los requisitos para la aplicación de la inversión del sujeto pasivo en transmisiones inmobiliarias.

Implicaciones prácticas y recomendaciones

La cooperativa debe valorar cuidadosamente las implicaciones fiscales de cada opción:

Si opta por mantener las hipotecas vigentes y retener parte del precio para su cancelación posterior:

• Se aplicará la inversión del sujeto pasivo
• Deberá autoliquidar el IVA correspondiente
• Podrá deducir el IVA soportado según su régimen de deducciones

Si decide cancelar las hipotecas antes o durante la escritura:

• No se aplicará la inversión del sujeto pasivo
• El transmitente deberá repercutir el IVA
• La cooperativa soportará el IVA según el régimen general

Conclusiones

La operación planteada está claramente sujeta al IVA por tratarse de una mera cesión de bienes, al no transmitirse una unidad económica autónoma. Esta conclusión se fundamenta tanto en la jurisprudencia citada como en la doctrina administrativa del TEAC.

La aplicación de la inversión del sujeto pasivo dependerá crucialmente del momento en que se realice la cancelación de las hipotecas, siendo este un elemento estratégico que la cooperativa debe considerar en su planificación fiscal.

Es recomendable que la cooperativa analice detenidamente su régimen de deducciones del IVA antes de decidir la estrategia a seguir respecto a las hipotecas, ya que esto podría tener un impacto significativo en su tesorería y en el coste final de la operación.