¿Existe actividad económica en el arrendamiento de inmuebles por horas o días?

La actividad de arrendamiento de inmuebles se considera económica cuando para su ordenación se utiliza al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, aunque se realicen distintos arrendamientos, incluido el de inmuebles por horas o días.

Arrendamiento de inmuebles por horas o días

Una entidad dedicada a la actividad de compraventa y arrendamiento de todo tipo de inmuebles dispone para su ordenación de una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

Dado que alguna de las viviendas, por sus especiales características, podría arrendarse por horas o días a agencias de publicidad u otros empresarios para que graben anuncios publicitarios, catálogos, fotografía artística, etc., pregunta a la DGT si es necesario contar con otra persona empleada para estos arrendamientos.

A estos efectos debe tenerse en cuenta en el arrendamiento de inmuebles existe actividad económica cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

Dado que la entidad ya dispone de una persona empleada con contrato de trabajo y a jornada completa que desarrolla el alquiler de viviendas, de locales y el alquiler ocasional de determinadas viviendas por horas o días, se entiende que existe actividad económica, sin necesidad de contratar otra persona.

Cabe recordar que la normativa define de forma expresa las condiciones particulares que deben cumplirse al objeto de valorar o no la existencia de actividad económica en la actividad de arrendamiento de inmuebles. Así, para que se considere actividad económica es necesario que para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

Este requisito solo es aplicable a la actividad de arrendamiento de inmuebles, siendo intrascendente para el resto de actividades si se emplean o no trabajadores. Al ser un mero indicio de la realización de actividad económica, no basta con la simple existencia formal de al menos un empleado, sino que es necesario que este se dedique a la gestión del arrendamiento, por lo que si tiene contrato para otra función y no se prueba que está gestionando el arrendamiento, no se debe entender que se desarrolla una actividad económica.

En el supuesto de entidades que forman parte de un grupo mercantil, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas, hay actividad económica aunque el empleado con contrato laboral y jornada completa dedicada a la gestión del arrendamiento de los inmuebles sea empleado de otra entidad del mismo grupo, distinta a la propietaria de los inmuebles.

Asimismo, si se cede la gestión de la actividad de arrendamiento a terceros no vinculados que disponen de esa organización de medios personales que son necesarios para desarrollar la actividad, igualmente se considera cumplido dicho requisito. Sin embargo, cabe dudar de la existencia de esa actividad económica, si la tercera entidad dispone de medios personales y materiales cuando se aprecie que los mismos no son necesarios para la gestión exclusiva del arrendamiento de dichos inmuebles. La interpretación administrativa ha entendido que es necesario que se destine ese personal de forma efectiva y continuada a la gestión de los inmuebles cedidos en arrendamiento (DGT CV 19-1-16).

Sin embargo, no se entiende cumplido el requisito de personal contratado por el hecho de tener dos o más trabajadores con contrato laboral a media jornada, sino que, al menos, uno ha de tener contrato laboral a jornada completa (DGT CV 29-5-18; CV 3-10-19).

A modo de ejemplo y consejo.

¿Su empresa alquila viviendas?

Si su sociedad es propietaria de viviendas que destina al alquiler, verifique si puede acogerse al régimen especial aplicable en estos casos. Así podrá reducir la tributación por dichos alquileres en un 85%…

Alquiler. Si su empresa tiene viviendas en alquiler, compruebe si cumple los requisitos para acogerse al “régimen especial de arrendamiento de viviendas”: si es así, podrá aplicar en su Impuesto sobre Sociedades una bonificación del 85% de la cuota correspondiente a dichos alquileres. Apunte. Si su ejercicio social coincide con el año natural, podrá aplicar este régimen ya en 2019 si lo solicita antes de que finalice este año.

Requisitos

Viviendas. Para aplicar este régimen, su empresa deberá cumplir los siguientes requisitos:

• Ser propietaria de al menos ocho viviendas que hayan estado arrendadas u ofrecidas en alquiler durante todo el ejercicio (por tanto, también se tienen en cuenta las viviendas que se haya intentado alquilar, aunque eso no se haya logrado durante todo el año).
• Que dichas viviendas permanezcan arrendadas u ofrecidas en alquiler durante al menos tres años. ¡Atención! Si alguna se vende antes, las bonificaciones aplicadas por ella deben devolverse en el ejercicio del incumplimiento.

Contabilización. Asimismo, es necesario que los ingresos y los gastos imputables a cada inmueble alquilado sean contabilizados de forma separada, para que pueda determinarse la parte de beneficio atribuible a cada uno de ellos.

Actividad principal. Por otro lado, es preciso que el alquiler constituya la actividad principal de la empresa, lo cual se presume si:

• Al menos el 55% de sus rendimientos (ingresos menos gastos) proceden del alquiler de viviendas con bonificación. Apunte. Al calcular dicho porcentaje, no compute los posibles ingresos por las ventas de dichas viviendas una vez transcurrido el plazo legal de tres años.
• O, si el requisito anterior no se cumple, que al menos el 55% del activo de la empresa esté constituido por viviendas.

Actividad económica. Por último, es necesario que la actividad de alquiler se considere una actividad económica, para lo que, en principio, deberá contar con un trabajador contratado a jornada completa. Apunte. No obstante, si no cuenta con el trabajador en su plantilla, también se entenderá cumplido este requisito si:

• El empleado que gestiona los alquileres ha sido contratado por otra sociedad del grupo.
• O si su empresa subcontrata a un tercero que dispone de los medios necesarios para gestionar los alquileres (por ejemplo, una gestoría).

El alquiler deberá gestionarse como actividad económica. Para ello, su empresa (u otra del grupo) deberá contar con un trabajador a jornada completa que gestione los alquileres, o bien subcontratar a un tercero que haga esa tarea.

Luis Tomas Romo Casas | Managing Partner. Asesor Fiscal

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