Cuando unos padres quieren transmitir una vivienda a sus hijos surge siempre la misma pregunta: ¿es mejor donar una vivienda a los hijos en vida o esperar a que se transmita por herencia? La respuesta no depende únicamente de las bonificaciones del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones — que en algunas comunidades autónomas son muy elevadas —. En ambas opciones intervienen impuestos distintos, y hay una diferencia especialmente importante que a menudo pasa desapercibida: la donación puede generar una ganancia patrimonial en el IRPF de los padres, mientras que la transmisión por fallecimiento no.
Si donamos la vivienda: estos son los impuestos
En una donación de inmueble pueden aparecer tres impuestos:
Impuesto sobre Donaciones
El hijo que recibe el inmueble debe presentar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en su modalidad de donaciones en la comunidad autónoma donde radique el inmueble. Las bonificaciones varían significativamente según el territorio:
- Comunidad de Madrid: bonificación general del 99% de la cuota en donaciones entre padres e hijos.
- Castilla-La Mancha: bonificación del 95% para bases liquidables inferiores a 120.000 €, del 90% entre 120.000 y 240.000 €, y del 85% a partir de 240.000 €. Se exige escritura pública y mantenimiento del inmueble durante cinco años.
Plusvalía municipal
Si el inmueble es urbano, el hijo que lo recibe deberá analizar la posible plusvalía municipal. Si se demuestra que el terreno no ha experimentado un incremento de valor, no habrá tributación por este impuesto.
IRPF del progenitor que dona — el impuesto que más sorprende
Este es el factor que más puede cambiar el resultado de la operación. Si el inmueble se ha revalorizado desde su adquisición, la donación pone de manifiesto una ganancia patrimonial que tributa en el IRPF del progenitor, aunque no haya recibido ningún dinero a cambio.
Además, si la donación genera una pérdida, esa pérdida no puede computarse en el IRPF. La ley excluye expresamente las pérdidas derivadas de transmisiones lucrativas inter vivos, criterio confirmado recientemente por la Sentencia del Tribunal Supremo 198/2026, de 23 de febrero.
Existe una excepción relevante: cuando el donante es mayor de 65 años y dona su vivienda habitual, la ganancia patrimonial queda exenta de IRPF. No es lo mismo donar la vivienda habitual que una segunda residencia o un inmueble destinado al alquiler.
Si heredamos la vivienda: estos son los impuestos
Impuesto sobre Sucesiones
El hijo presenta el impuesto en la comunidad autónoma donde residía el fallecido en los últimos cinco años. Las bonificaciones también varían:
- Comunidad de Madrid: bonificación del 99% de la cuota.
- Castilla-La Mancha: bonificación del 100% para bases inferiores a 175.000 €, con porcentajes decrecientes hasta el 80% para bases superiores a 300.000 €.
Plusvalía municipal
La herencia de un inmueble urbano también puede generar plusvalía municipal. A diferencia de la donación, la ley permite a los ayuntamientos aplicar una bonificación de hasta el 95% de la cuota en transmisiones por fallecimiento a favor de descendientes, cónyuges y ascendientes, según la ordenanza fiscal de cada municipio.
La gran diferencia: el IRPF en la herencia no existe
Cuando la vivienda se transmite por fallecimiento, no existe ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF del causante. Así lo establece expresamente el artículo 33.3.b) de la Ley del IRPF. Esta es, probablemente, la diferencia más importante entre ambas alternativas.
¿Donar o esperar a la herencia? No basta con mirar la bonificación
Las bonificaciones autonómicas pueden hacer que el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones resulte muy reducido en ambos casos, pero no permiten concluir automáticamente que donar sea la opción más beneficiosa. Antes de decidir, conviene comparar el cuadro fiscal completo:
| Concepto | Donación | Herencia |
|---|---|---|
| Impuesto sobre Sucesiones/Donaciones | Sí (hijo) | Sí (hijo) |
| Plusvalía municipal | Sí (hijo) | Sí (hijo), con posible bonificación |
| IRPF del transmitente | Sí, si hay ganancia | No |
La opción con la bonificación más llamativa no siempre es la que supone un menor coste fiscal para el conjunto de la familia. Antes de donar una vivienda a los hijos, conviene hacer los números completos.
Si quieres analizar cuál es la opción más eficiente en tu caso concreto, en Ponter contamos con un equipo especializado en asesoría fiscal y planificación patrimonial que puede ayudarte a tomar la decisión con todos los datos sobre la mesa.
Escrito por Antonio Morón, Manager Fiscal en Ponter
