Evita impuestos al vender tu vivienda habitual durante el divorcio

¿Exención? ¡Esto son buenas noticias, contribuyentes! Sí, y especialmente cuando nos encontramos en plena campaña de la Renta. Lo que voy a tratar en este artículo es una cuestión que afecta más de lo que creemos, y que siempre va a venir muy bien tenerla presente en aquel momento fatídico en el que nos encontremos delante de la pantalla del ordenador confeccionando el borrador en la sede electrónica de la Agencia Tributaria.

¿En qué consiste esta exención?

Esta exención conocida como la “exención por reinversión”, se encuentra regulada en los artículos 38.1 Ley IRPF (Ley 35/2006, de 28 de noviembre), 41 y 41 bis Reglamento IRPF (Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo).

El artículo 38.1 LIRPF, nos dice:

“Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen. Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida”   

El artículo 41 RIRPF, nos puntualiza lo siguiente:

“La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual (…) Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla “  [Art. 41.3 RIRPF].

Básicamente, estos artículos nos dicen que para aplicar la exención por reinversión es necesario vender nuestra vivienda, y con el dinero obtenido en la venta, destinarlo a la adquisición de una nueva vivienda habitual, en el período de dos años posteriores, o anteriores, a la transmisión. Y en función de si se reinvierte, el cien por cien del importe obtenido por la venta, o menos, la exención se aplicará de forma total o parcial. La normativa ya nos está asentando el concepto clave para poder aplicar esta exención, que es el de vivienda habitual.

Esto es crucial, porque no todas las viviendas son consideradas habituales, pueden haber viviendas en las que se desarrolle una actividad, segundas residencias, casas alquiladas, vacías, etc.

¿Cuándo una vivienda es considerada habitual?

Entonces, ahora hay que hacerse la pregunta del millón: ¿cuándo una vivienda es considerada habitual?

¿Os acordáis del artículo 41bis del RIRPF que os mencioné antes? Este precepto nos viene a decir que, con carácter general, las características esenciales, para considerar a una vivienda como habitual, son dos. Por un lado, la vivienda debe constituir “la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos 3 años”. Y, en segundo lugar, la vivienda debe ser habitada “de manera efectiva y permanente en un plazo máximo de 12 meses desde su adquisición o terminación de obras”.

Es decir, según nuestra normativa, se considerará que una vivienda es habitual cuando se viva de forma efectiva y material en esa casa, y se mantenga la condición de residencia durante al menos 3 años ininterrumpidos. Esto es con carácter general. Ya que existen una serie de supuestos en los que la Ley permite tener la condición de vivienda habitual aunque no se cumplan estos dos requisitos:

“(…) se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo [3 años de plazo continuado], se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.”

Estas circunstancias singulares que se mencionan en el artículo 41 bis RIRPF, son perfectas para empezar a focalizarnos en la causa específica del divorcio o separación matrimonial.

¿Cuándo puedo beneficiare de esta exención?

Para saber si aplica a nuestro caso concreto es indispensable conocer el reciente cambio de criterio jurisprudencial que hubo en 2023. La Sentencia del Tribunal Supremo 553/2023, de 5 de mayo, ha supuesto un cambio radical en esta materia, estableciendo una nueva doctrina que modifica sustancialmente el criterio anterior. El criterio anterior (ya superado), exigía que para que el cónyuge que abandonaba la vivienda familiar tras el divorcio, pudiera aplicarse la exención, se tenía que realizar la venta de la casa familiar dentro de los dos años siguientes al abandono de la vivienda. Cumpliendo con el plazo de dos años de reinversión anteriores a la venta (artículo 41.3 RIRPF).

Sin embargo, con la llegada de la STS 553/2023, se dio un giro de 180 grados a este tema, y se permitió una aplicación de la exención mucho más benevolente y flexible en los casos de divorcio o separación matrimonial. Nuevo criterio vigente:

«En las situaciones de separación, divorcio o nulidad del matrimonio que hubieren determinado el cese de la ocupación efectiva como vivienda habitual para el cónyuge que ha de abandonar el domicilio habitual por tales causas, el requisito de ocupación efectiva de la vivienda habitual en el momento de la transmisión o en cualquier día de los dos años anteriores a la misma, que exige el apartado 3 del art. 41 bis del RIRPF, se entenderá cumplido cuando tal situación concurra en el cónyuge que permaneció en la misma«.

Esto nos está diciendo que cuando concurre una sentencia de divorcio, separación o nulidad matrimonial, la persona que abandona la vivienda familiar/habitual mantiene los beneficios que se aplicarían al cónyuge que siga viviendo en la vivienda familiar/habitual.

Por resumir, el límite temporal transcurrido entre el divorcio y la venta de la vivienda habitual deja de ser relevante para la persona que abandona la casa por motivo del divorcio. Las características esenciales en las que nos debemos fijar a partir de esta sentencia, para aplicar la exención por reinversión en el caso del cónyuge que abandona la vivienda, son tres:

• La vivienda siga siendo residencia habitual del otro cónyuge y/o los hijos
• El abandono de la vivienda se haya producido por causa del divorcio
• El uso haya sido atribuido por sentencia judicial

Este cambio de criterio jurisprudencial se ha visto respaldado por Resoluciones administrativas recientes de la DGT.

Resolución V0326-2024 de 6 de marzo: «La jurisprudencia establecida por el Tribunal Supremo lleva a modificar el criterio interpretativo que esta Dirección General había venido manteniendo al respecto […] se entenderá que este está transmitiendo la vivienda habitual cuando, para el cónyuge que permaneció en la misma constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.»

Resolución V0773-2024 de 17 de abril: Confirma este nuevo criterio y su aplicación práctica en casos de divorcio.

Conclusiones

Es fundamental detenernos en esta exención por reinversión en la vivienda habitual para los casos en los que concurre un divorcio o una separación matrimonial. No solo por el cambio de criterio reciente producido en 2023 por nuestra Jurisprudencia, sino porque la situación de divorcio o separación matrimonial es un asunto que se encuentra muy presente en nuestra sociedad.

Si atendemos a los datos más recientes del Instituto Nacional de Estadística, en el 2023 se produjeron 76.685 divorcios y 3.380 separaciones, haciendo un total de 80.065 casos. Si bien es cierto, que la tendencia en los últimos tres años está siendo regresiva en lugar de ir al alza, es sin duda una cuestión relevante que afecta a muchas personas, y que debemos valorar y tener en cuenta. Por ello, como contribuyente en primer lugar, y como asesor fiscal en paralelo, invito a tener muy presente esta exención por reinversión.

Sobre todo, a sabiendas de que este tipo de operativas de venta de inmuebles suelen manejar importantes cantidades de dinero, y si realizamos un buen análisis jurídico-fiscal del caso concreto, podemos hacer ahorrar un dinero importante a los contribuyentes.

Escrito por Carlos Zarrabeytia Gómez, asesor fiscal en Ponter Abogados