Renuncia parcial a la exención del iva: Edificio sin división horizontal

Haciéndonos eco, de la reciente consulta número V0625-19, de 22 de marzo, la Dirección General de Tributos DGT, en la cual se pronunciaba acerca de la posibilidad de renunciar parcialmente a la exención del IVA prevista en el artículo 20.Uno.22º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (“Ley del IVA”), para segundas o posteriores transmisiones de bienes inmuebles respecto de los cuales no se haya practicado la división horizontal.

Antes de empezar a reseñar el contenido de la consulta, conviene recordar la doctrina antes asentada, y mantenida con el la DGT, durante muchos años en la que la renuncia a dicha exención debía practicarse operación por operación, dándose siempre a efectos de transmisión en una finca sin división horizontal una sola operación.

Por ello la DGT establecía que, en supuestos de segundas transmisiones de bienes inmuebles sin división horizontal, pero estando integrado este por bienes de distinta naturaleza (por ejemplo, viviendas y locales comerciales), nunca cabría practicar la renuncia parcial a la exención del IVA.

En el supuesto objeto de esta última contestación la sociedad consultante, dedicada a la promoción inmobiliaria y alquiler de bienes inmuebles, tiene intención de transmitir un edificio de oficinas, el cual constituye una única unidad registral, que no ha sido objeto de división horizontal.

La consultante llevó a cabo obras de rehabilitación a los efectos del artículo 20. Uno.22º, de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido. Desde la finalización de dichas obras en el año 2016, determinadas oficinas independientes del edificio han sido objeto de arrendamiento sin opción de compra a terceros si bien, en el momento de la transmisión, solo una de esas oficinas ha sido objeto de arrendamiento durante más de dos años.

El adquirente del edificio será un tercero distinto de los arrendatarios que actualmente utilizan los distintos espacios que conforman el inmueble.

Desde entonces, de la totalidad de las oficinas que ahora se pretenden transmitir y que conforman el edificio, solo una de ellas ha sido utilizada ininterrumpidamente durante más de dos años en virtud de contrato de arrendamiento sin opción de compra a tercero distinto del futuro adquirente.

Al respecto, a juicio de la DGT, para determinar la tributación derivada de la transmisión de dicho inmueble, deberá analizarse el cumplimiento de los requisitos previstos en dicho artículo 20.Uno.22º de la Ley del IVA para cada una de las partes del edificio susceptibles de utilización autónoma e independiente.

En virtud de lo anterior, será necesario determinar, respecto de cada una de las oficinas, si su transmisión tiene la consideración de primera o segunda entrega a efectos del IVA.

Así, teniendo en cuenta las características de cada oficina, la DGT entiende que:

La transmisión de la oficina que haya sido utilizada ininterrumpidamente durante más de dos años, por persona distinta del futuro adquirente tiene la consideración de segunda entrega, estando, por consiguiente, sujeta y exenta del IVA. En consecuencia, quedará sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas, al tipo establecido por la Comunidad Autónoma donde radique el inmueble.

La transmisión de las demás oficinas, es decir aquellas que no hayan sido utilizadas de forma ininterrumpidamente durante más de dos años desde la finalización de las obras de rehabilitación, tienen la consideración de primera entrega, y por lo tanto, su entrega quedará sujeta y no exenta del IVA.

En cuanto a la posibilidad de renunciar a la exención relativa a la transmisión de la oficina que se considera segunda entrega, matiza la DGT, que cabría dicha renuncia siempre y cuando se cumplan los requisitos recogidos en el apartado Dos del mismo artículo 20 de la Ley del IVA.

De esta forma, y contrariamente a la doctrina que tradicionalmente venia manteniendo, la DGT parece admitir, al menos en este supuesto, la posibilidad de renuncia parcial a la exención, en un supuesto de transmisión de bien inmueble sin división horizontal.

Por consiguiente, en caso de practicar la renuncia, la totalidad de la transmisión del bien inmueble quedaría sujeta al IVA, siendo el adquirente el sujeto pasivo por la parte del inmueble respecto de la cual se ha renunciado a la exención del IVA. Por el contrario, respecto de la transmisión de las demás oficinas, el sujeto pasivo de dicha entrega (primera entrega a efectos del IVA), será el transmitente.

Luis Tomas Romo Casas

Managing Partner

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