Novedades introducidas por la LO 1/2025 de 2 enero, en la regulación de pisos turísticos

La reciente Ley Orgánica 1/2025 ha introducido importantes modificaciones en la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, especialmente en lo referente a la regulación de las viviendas de uso turístico. Estos cambios, en vigor desde el 3 de abril del 2025, responden a la necesidad de dotar a las comunidades de propietarios de mayores herramientas para gestionar el impacto del alquiler turístico en los edificios residenciales, estableciendo un nuevo marco normativo que equilibra los derechos de los propietarios con el desarrollo de esta actividad económica.

Las modificaciones más significativas

La modificación más significativa se encuentra en la adición de un nuevo apartado 3 al artículo séptimo de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece como requisito indispensable la aprobación expresa de la comunidad de propietarios para poder ejercer la actividad de vivienda turística. Esta nueva disposición otorga al presidente de la comunidad la facultad de requerir el cese inmediato de la actividad cuando no se cuente con dicha aprobación, dotando así a las comunidades de un mecanismo efectivo de control sobre el desarrollo de actividades turísticas en el edificio.

Paralelamente, se ha modificado el apartado 12 del artículo diecisiete, estableciendo que cualquier acuerdo relacionado con la aprobación, limitación, condicionamiento o prohibición de la actividad turística requerirá el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios, que a su vez deben representar las tres quintas partes de las cuotas de participación. Esta mayoría cualificada busca un equilibrio entre la protección de los intereses comunitarios y la posibilidad de desarrollo de la actividad turística, evitando tanto el bloqueo sistemático como la proliferación descontrolada de este tipo de alojamientos.

Aspectos a tener en cuenta

Un aspecto especialmente relevante de la reforma es la regulación de las cuotas especiales de gastos o incrementos en la participación de gastos comunes para las viviendas donde se realice la actividad turística. La ley establece que estos acuerdos también requerirán la misma mayoría de tres quintas partes, aunque limita el incremento máximo al 20% para evitar situaciones abusivas. Esta disposición reconoce el mayor impacto que las viviendas turísticas pueden tener en los gastos comunitarios, permitiendo una distribución más equitativa de las cargas.

Sin embargo, hay que destacar que la nueva normativa ha tenido en cuenta la situación de los propietarios que ya venían ejerciendo la actividad turística antes de la entrada en vigor de la ley. Para estos casos, se ha introducido una nueva disposición adicional segunda que permite continuar con la actividad siempre que se hubieran acogido previamente a la normativa sectorial turística, respetando así los derechos adquiridos y evitando situaciones de inseguridad jurídica. Esta disposición transitoria refleja un equilibrio entre la necesidad de regular la actividad y el respeto a las situaciones preexistentes legalmente establecidas. La reforma también aborda la cuestión de la retroactividad de los acuerdos, estableciendo expresamente que estos no tendrán efectos retroactivos. Esta previsión aporta seguridad jurídica a los propietarios que ya desarrollan la actividad y han realizado inversiones significativas, protegiéndoles frente a cambios sobrevenidos en la regulación comunitaria.

Desde una perspectiva práctica, estas modificaciones suponen un cambio significativo en la gestión de las viviendas turísticas en las comunidades de propietarios. Por un lado, se refuerza la capacidad de decisión de las comunidades sobre el desarrollo de esta actividad en sus edificios, permitiéndoles establecer condiciones y limitaciones adaptadas a sus circunstancias específicas. Por otro lado, se establecen procedimientos claros y mayorías definidas para la toma de decisiones, lo que reduce la conflictividad y aporta seguridad jurídica a todas las partes implicadas.

Además, la nueva regulación también tiene importantes implicaciones económicas pues la posibilidad de establecer cuotas especiales de gastos permite a las comunidades adaptar sus presupuestos al impacto real que las viviendas turísticas tienen en los gastos comunitarios, mientras que el límite del 20% en los incrementos protege a los propietarios de estas viviendas frente a posibles abusos. Este equilibrio entre los intereses económicos de las diferentes partes es fundamental para la viabilidad a largo plazo de la actividad turística en edificios residenciales.

Conclusiones

En conclusión, la Ley Orgánica 1/2025 representa un avance significativo en la regulación de las viviendas de uso turístico en el contexto de la propiedad horizontal. Las modificaciones introducidas proporcionan a las comunidades de propietarios herramientas efectivas para gestionar esta actividad, estableciendo un marco normativo que busca equilibrar los diferentes intereses en juego.

La claridad en los procedimientos, la definición de mayorías necesarias y la protección de situaciones preexistentes contribuyen a una mayor seguridad jurídica, mientras que la flexibilidad en la gestión de gastos y la capacidad de establecer condiciones específicas permiten adaptar la regulación a las circunstancias particulares de cada comunidad. Todo ello configura un nuevo escenario que debería facilitar una convivencia más armoniosa entre el uso residencial y turístico en los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal.

Escrito por Natalia Elvira Pérez, abogada en Ponter Abogados