Exenciones en el IRPF por la venta de vivienda: requisitos legales y aplicación práctica

La venta de una vivienda puede generar una ganancia patrimonial sujeta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Sin embargo, la normativa española contempla supuestos en los que dicha ganancia puede quedar exenta, lo que convierte estas operaciones en un elemento central de la planificación fiscal. La Ley del IRPF recoge tres exenciones principales: la exención por reinversión en vivienda habitual, la exención por la venta de la vivienda habitual por contribuyentes mayores de 65 años y la exención aplicable cuando el importe obtenido se destina a constituir una renta vitalicia asegurada también para contribuyentes mayores de 65 años. Cada una tiene requisitos específicos definidos en la legislación vigente, y su correcta aplicación permite reducir o eliminar la tributación derivada de la transmisión.

Exención por reinversión en vivienda habitual

La exención por reinversión, regulada en el artículo 38.1 de la Ley del IRPF y desarrollada en el artículo 41 del Reglamento del IRPF, permite que la ganancia obtenida en la transmisión de la vivienda habitual no tribute cuando el importe de la venta se destina a adquirir una nueva vivienda que vaya a convertirse igualmente en habitual. Para que la exención cubra el 100 % de la ganancia, es necesario reinvertir la totalidad del precio de transmisión, no solo la ganancia patrimonial; si se reinvierte menos, la exención se aplicará de forma proporcional. Además, el Reglamento exige que la vivienda transmitida tenga carácter de habitual, lo que requiere haberla ocupado de manera efectiva y continuada durante al menos tres años antes de la venta.

La nueva vivienda debe ser ocupada como residencia habitual en un plazo de doce meses desde su adquisición, y la reinversión debe realizarse en un plazo máximo de dos años, antes o después de la venta. La resolución del TEAC de 31 de marzo de 2025 (exp. 06769/2024) aclara que esta exención constituye un derecho del contribuyente, y no una opción tributaria, pudiendo ejercerse incluso si no se aplicó inicialmente en la autoliquidación.

Exención para mayores de 65 años por la venta de la vivienda habitual

El artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF establece que los contribuyentes de 65 o más años pueden vender su vivienda habitual sin tributar por la ganancia patrimonial obtenida. Para beneficiarse de esta exención, la vivienda debe haber sido ocupada como residencia habitual durante al menos tres años continuados, tal como establece el artículo 41 bis del Reglamento. La normativa admite que la vivienda siga considerándose habitual incluso si el contribuyente dejó de residir en ella dentro de los dos años anteriores a la venta, lo que ofrece flexibilidad ante traslados o cambios de residencia.

Conclusiones

Estas tres exenciones ofrecen mecanismos efectivos para reducir o eliminar la tributación por la venta de inmuebles y otros bienes, siempre que se cumplan estrictamente los requisitos legales. Conocer los plazos, la definición de vivienda habitual, los límites de reinversión y renta vitalicia, así como la interpretación administrativa, resulta esencial para cualquier contribuyente que busque planificar con seguridad y eficiencia fiscal la transmisión de su patrimonio. Dada la complejidad de la normativa y la variabilidad de cada situación personal, es recomendable acudir a profesionales especializados que puedan analizar cada caso concreto y asegurar que la aplicación de las exenciones se realice de manera correcta y óptima.

Escrito por Jorge Pérez García, Asesor Fiscal en Ponter